作者/常丹丹

​3月伊始，乍暖还寒，房地产融资春意渐暖
，短短几日
，多家房地产公司成功发债或披露发债计划。

18日
，市场再度传来令领域振奋的资讯 ：卓越商管成功发行1亿美元首要票据，债券期限3年，利率低至2.91%
，该利率不仅低于部分国央企的融资利率，并且也创下了卓越商管境外发债利率的历史最低记录。借此 
，卓越集团成为2022年首家实现美元债融资的民营房企。

自去年以来，严苛的调控叠加美元债违约层出不穷 ，房企信用评级遭遇频繁回落，房企境外融资受阻 。贝壳研究院发布的AVA爱华外汇平台融资数据呈现
，今年前2月，房企境内外发债856亿元 ，同比下降59%，其中，境外债券规模占比仅22%，较2021年同期下降25个百分点。

在此根源下 ，卓越集团作为2022年首家发行美元债的民企更显难能可贵 ，这也意味着，民营房企的融资生态边际目前好转
。

境外融资渠道收窄
，领域进入信用重塑的关键期，卓越集团缘何能够抢占境外融资先机，拿到宝贵的“入场券”？答案或许就藏于这家老牌房企对市场的深刻洞察及寻求高质量推动的TMGM外汇平台“稳健”步伐中
。

01

财务稳健 拓宽融资路径

资金是房企运行的命脉，融资难则在很大程度上困扰着民营房企的推动 
。

根据贝壳研究院供给的数据，2月
，房企境外债券融资平均票面利率为8.03%，极端分化是境外债票面利率的主要特征，根据发债主体的综合信用，境外债利率从2.90%到14.25%。凭借财务稳健、良好的运营状况，卓越集团这笔美元债的利率水平处于房企发债的最低区间。

不仅如此，标普授予这笔债券“BBB-”长期外币发行评级
，该笔票据峰值订单达1.7倍，彰显出金融机构及市场对卓越集团的信心。

实际上，相较于其他房企，卓越集团是地产圈少有的“低调学霸”。随着地产领域推动进入下半场，卓越集团低调筑基
、用财务保养构建起强大的护城墙。

自2018年开展，卓越集团多措并举，采取主动降杠杆 
、降低融资成本等优化竞争力举措，持续稳健前行 。在财务杠杆保持卫生的原则下，卓越集团通过方针聚焦 ，利用经营性杠杆向运维要红利，在近年多变的态势之中保持轻装上阵 。

财务的卫生良性更直接地体现在“三道红线”指标始终处于绿档行列 ，低杠杆前行也得到了资本市场的富拓外汇代理认可 ，自2017年以来，境内评级一直保持了长期信用最高级AAA评级，整体财务稳健 。

卓越集团对于财务的严格把控不仅为此次发行海外债增添助力，并且，也拓展了国内的融资通道。资料呈现，3月3日，深圳市卓越商业运维有限公司新一期申报曝光发行的公司债券项目情形替换为“通过”；3月7日，卓越商管申报的21.6亿元“前海壹号大湾区绿色资产拥护专项计划（碳中和）ABS项目”情形替换为“已反馈”。

02

多元推动 激活都市运营潜力

在这场房地产领域的新试炼中，卓越集团不仅以财务卫生搭建起推动的基石 ，并且 ，通过不断夯实由地产开发、都市替换、资产运营 、股权理财四大核心业务板块组成的多元航道布局
，以差异化竞争力，增强公司推动的羽翼。

一直以来 ，卓越集团将地产开发视为公司推动的“推动器”，并将对都市的洞察融入产品  ，以卓越产品力的方法 ，与都市推动形成正循环。2021年，卓越集团从空间
、人、价值观三大维度出发 ，发布都市品居高端住宅产品系——晴翠系。截至目前 ，已有东莞 、成都、长沙 、嘉兴、昆明
、扬州6座晴翠系产品推向市场 ，年内，晴翠销售全口径超160亿  。数据呈现，2021年卓越集团销售全口径首过千亿，业绩同比上升超20% ，年度回款率90%
。

自2003年起 ，卓越集团就形成了以商务地产与住宅开发并举的主打产品组合 。在商务办公领域
，仅在深圳，卓越开发和在建的写字楼达40余座
，每年租金超40亿
，正因此，卓越集团被外界称之为“深圳CBD写字楼大王”，如今 ，卓越商业地产业务也已拓展至上海、青岛等一二线核心都市 。

而在都市替换方面，卓越集团则是最早进行探索布局的公司 。早在2000年初
，卓越集团便涉足旧改领域 ，2013年，集中整合优势资源，成立了全国第一家都市替换集团公司，先后打造了多个都市替换样本 。

深圳CBD最大的建筑群卓越世纪中心 ，这是卓越集团首个都市替换项目
，成为代表深圳出镜最多的建筑；福田CBD核心区域的岗厦村，经过卓越集团的改造，成为国际一流的巨无霸商业综合体深圳中心，该项目被誉为深圳迄今为止要求最高和难度最大的旧城改造项目。

如今，经过多年推动与积淀 ，卓越旗下优质城更项目超百个 ，其中深圳项目过半，涵盖深圳各行政区核心区域，已完成深圳拆迁项目达15+，为都市推动尤其中心区的建设释放了大量优质空间。

据悉 ，通过深度构建“1+1+X”方针 
，聚焦粤港澳大湾区、长三角财政圈，并且开拓其他核心一
、二线及高成长都市 ，卓越集团现已布局全国40座核心都市
，以产品为锚，不断兑现“都市综合运营商”愿景。

03

轻重并举 迎来推动新机遇

领域推动至今，越来越多公司倡导了高质量推动的方向，资产运维和运营成为地产公司的核心水平，更高的资源整合水平和资本运作水平将为公司供给源源不断的新动能。

自2003年打造第一栋写字楼开展 ，卓越集团便成为商业资产运营运维的先行者，目前，仅在深圳，卓越在建和开发的写字楼就已超过40余座。卓越的商业运营项目也已遍布深圳福田 、后海、前海、宝安四大中心区，成为四个中心区极大的商业开发及运营商 。

成熟的资产运维及都市商务区运营水平，使得卓越集团的业务涵盖至资产运维
、商业运维 、酒店运维 、物业运维、产城融合等，轻重并举的运营模式，通过自持物业 、股权理财 、轻资产输出运维等模式 ，连续提高轻资产运营质量和效率。

数据呈现，2021年 
，卓越集团资产运营核心薪资超20亿
 ，运维面积约200万㎡，运维项目38个
，商企服务吹响外拓号角，加快业务落地，实现创新突破。

卓越商业运维长期为客户供给规划研测、招商运营、资本运作的商业地产全产业链服务 ，现已形成卓悦汇、卓悦INTOWN、卓悦时光三大商业产品线 ，目前仅在深圳就有5个在运营项目，此外 ，卓越商业也已进入北京
、上海、深圳、广州
、杭州 、南京、青岛 、长沙等8大都市
。

作为500强公司青睐的物业运维商 ，卓越商企服务是华为、BAT公司等众多知名高新技术公司、网络公司的物业服务“方针协作伙伴”，服务于腾讯
、华为、OPPO等公司总部，在依靠自身品牌效应走市场化推动的并且
，卓越商企服务也在通过收并购股权协作促进公司规模化运营
。截至2021年上半年，卓越商企服务合约运维面积超5100万㎡，合约运维项目537个 ，其中，外拓非住宅项目83个  ，合同金额超10亿。

作为整体推动
、稳健前行的典型代表 ，卓越集团以自身实力成功在美元债市场撕开一道口子，对于卓越而言这也是一个新的开展
，新的契机，将来，卓越集团还将释放哪些公司力量
，如何兑现都市运营标杆公司的内涵，和讯房产将连续留意。