文/乐居财经 林振兴 曾树佳

接连几天，不少房企主管人忙得团团转 ，签约签到手软 。例如
，万科23日与交行、中行
、农行达成方针协作，24日与工行、建行 、邮储银行达成方针协作 。

另一边
 ，银行也罕见在官网官微发稿 ，供给给房企意向性授信金额，似乎在积极表态：我在努力借钱给开发商 ，拥护房地产卫生推动 。

据乐居财经汇总
，截至11月25日，出行银行、中国银行、建设银行、工商银行 、农业银行 、邮储银行等六大行，合计为18家房企授信16550亿元 ，动作之密，力度空前
。

出手最阔绰的当属工行 ，直接撒币6550亿元；而最大宠儿则是万科，获得了6大行超3000亿元的意向性授信 。更有银行主管人对资讯放话 ，后续还将开展第二批全国性房地产公司协作签约工作 。

之所以，银行救市的步伐来得如此之坚决而迅速，是因为“史诗级救市”的金融16条也正式出台了。其中第一条就是TMGM外汇开户——平稳房地产开发贷款投放 ，并重申  ：持续“两个毫不动摇”，对国有 、AVA外汇平台MT4下载民营等各类房地产公司一视同仁 。

仿佛一夜之间，苦盼甘霖的房地产等来了一场大雨。而“一视同仁”这四个字，也让不少于水火煎熬之中的房企似乎看到了希望。

但仍有人质疑这是一场“表演性救市”，因为受益的民营房企还是优等生，主要集中在万科  、龙湖
、碧桂园 、美的置业
、合生创展、滨江等几家。

而暴雷房企就没那么幸运，像恒大
、华夏幸福
、蓝光、泰禾、佳兆业等则没有出现在此次授信名单队列中。“就好比下雨了 ，这对田地中在旱季中存活下来的庄稼来说，是好事。已经旱死的庄稼
 ，就没你什么事了。”业内人员调侃道。

再者，那些获得银行授信的房企
，并不意味就拿到了真金白银 。授信如同盲盒，里面装的是什么都是未知数 。所以看似钱来了，地产老板可以松口气，但在将来的答卷里
 ，龙神马壮网或许他们每一个人都不轻松。

毕竟房企靠的是销售回款
、融资“两条腿”走路，即使万亿放水，能减轻目前的现金流难题，但假如楼市连续低迷
，房企回款内生动力不足，再多的流程都白搭 。

银行开闸万亿救市

连续三天，国有大行出现了排队给房企“发钱”的盛况 ，且额度巨大  。

先是11月23日，出行银行为美的置业和万科分别给了200亿和1000亿的意向性综合授信额度
，其用途包括开发贷款 、个人房产按揭贷款、并购贷款、保函、供应链融资 、债券理财等。

同日，中国银行与万科
、龙湖、碧桂园签署了《方针协作协议》，并向这三家房企分别供给1000亿、600亿、600亿的意向性授信额度。

中国农业银行也不甘落后 ，23日下午立马与万科 、中海推动
、华润置地
、龙湖
、金地五家房企举行银企方针协作协议签约仪式。但该行对比“内敛”，并未披露具体的授信金额 。

紧接着次日，银行还在连续向房企慷慨“发钱” 
。11月24日 ，“宇宙第一行”中国工商银行出手阔绰 ，其与万科、金地、绿城、龙湖、碧桂园 、美的置业、金辉等12家全国性房企，以总对总方法签订方针协作协议，供给意向性融资总额达6550亿元。

晚间，中国邮政储蓄银行分别与万科、龙湖、绿城
、碧桂园 、美的置业签署整体方针协作协议，供给意向性融资总额2800亿元。其中 ，碧桂园获邮储银行500亿元综合授信拥护 ，加上工行、中行
，它获得总授信额度超1500亿元
。

此外  ，建设银行邀请88家房地产和房产租赁公司，召开了房地产市场形势展望暨房产租赁基金交流会 。它的授信对象涵盖面更广 。与8家房企签署了协作协议，包括央企中交建，地方国企首开、越秀，以及民企万科 、龙湖、美的置业、合生创展、大华。

直至25日 ，中国银行仍在继续加码，表示本周与万科、碧桂园、龙湖
 、中海 、华润置地 、招商蛇口、金地、绿城中国、滨江 、美的置业等十家房企签署《方针协作协议》 ，供给意向性授信金额合计超6000亿元。

这样算下来 ，银行对房企的信贷规模已达16550亿元规模。其中，“优等生”万科一如既往受欢迎 ，6大行均对它供给融资授信额度，合计授信额度高达3000亿 ，可谓拿钱拿到手软；其次是龙湖 、美的置业获得5家银行授信 。

这波利好资讯很快在资本市场上得到反馈，地产股又红彤彤了一片，11月24日收盘
，碧桂园涨幅20.43% ，旭辉涨幅18.35% 、美的置业涨幅16.98% ，接着25日地产股和物业股也一路走高。

有意思的的，国有银行清一色将“橄榄枝”伸向国央企，以及相对优质的民营房企，它们的共性是均未“出险”
。

但这仅仅只是开展，业内人员预测  ，“11月下旬和12月份，其他一些房企也将获得更大的拥护，尤其是销售排名在TOP20-70的房企，更会积极和银行机构协作，以改良流动性难题 。”

不仅是国有大型银行，12家股份制银行也开展动了起来，分别结合自身现状进行细化安排 ，做好受困房企风险处置
。

根据银保监会有关部门主管人介绍 ，“银保监会要求股份制银行对国有
、民营房地产公司一视同仁 ，通过对存量贷款展期、变更还款安排等方法予以积极拥护 
，坚决避免出现一致性抽贷
、断贷行为 。鼓励各行优化内部授权，提高审批效率
。”

这也让很多业内人员看到了希望，“因为很多民营房企其实就是死在突然的抽贷断贷上，此次监管层终于开展对症下药了 。”

并且，银保监会还表示，已有股份制银行向部分房企开展保函置换预售资金的业务 ，例如佳兆业 。据乐居财经悉，中信银行通过并购和信托模式
，化解佳兆业有关存量出险项目。

之所以，银行开足马力为房企融资保驾护航，是因为“史诗级救市”的金融16条也在11月23日晚正式由央行 、银保监会披露
。

在这份《关于做好当前金融拥护房地产市场平稳卫生推动工作的通报》（“金融16条”）中，第一条就是——平稳房地产开发贷款投放，并重申
：持续“两个毫不动摇”，对国有 、民营等各类房地产公司一视同仁。

此外 ，央行行长易纲在2022年金融街论坛年会上表示，房地产业关联很多上下游领域
，其良性循环对财政卫生推动具有关键意义 。

就连一向警惕地产泡沫的银保监会主席郭树清，也转变态度 
，开展力挺地产，他表示，“我国仍然处于都市化的高峰时期和乡村振兴的起步阶段
，全社会固定资产理财具有很大的上升潜能。”

数据呈现 ，1-10月
，银领域累计发放房地产开发贷款2.64万亿元
，累计发放按揭贷款4.84万亿元，为平稳房地产市场供给了有力的金融拥护
。

并非“一碗水端平”

新的资料中
，一句“对国有 、民营等各类房地产公司一视同仁”的表述，似乎在传达着前所未有的信号 ，让一众民企地产人，精神为之一振。

因为国资阵营与民企阵营，向来犹如两个世界，在融资便利度 、融资成本上，均有着较大的差异
。领域风调雨顺时尚且如此 ，“雨天”的时候，金融机构“收伞”，更凸显两者融资体量与成本的落差。

房企的融资种类一般涵盖银行贷款、票据、公司债、资产证券化等 。其中
，银行贷款对于房企来说尤为关键 ，无论身处哪个阵营，很多地产商的银行贷款体量，都超过总有息负债的一半水平。

但调控期内，民企从银行借来的钱普遍有所下降，该项融资处于净流出情形 
。

比如 ，金科股份去年年末的银行贷款存量为419.39亿元，今年中期便降为351.66亿元，降幅为16.15%；荣盛推动去年还有296亿银行贷款，半年后也下降了17%至245.7亿  。此外 ，阳光城 、泰禾等也有类似的状况。

一位民营房企的财务主管人对乐居财经表示
：“公司的开发贷都多少年没新增了 ，一旦有具体项目逾期 ，就不太可能做新增。”换言之，出险房企更容易被银行“断供”。而近日的中梁，不但没能等来银行的源头活水，反而还遭遇银行的清盘呈请。

相反，中交地产截至今年中期的银行贷款 ，相较于去年年底提高了21.71%至280.96亿，招商蛇口该项数值也提升了7.62%至1263.51亿。这在一定程度上，说明在过去的半年内
，银行拥护国央企的力度
，明显要大于民企 。

中交地产上半年实现归母净利润8425.4万元，同比下降47.87%，尽管业绩仍不理想 ，但它的融资依旧顺畅
。由此可见 ，国资的背书
，可谓是价值连城
。

除了能获得融资增量之外，国央企的银行融资利率，也比民企低了不少。A股房企中 ，有披露银行贷款单项利率的并不多，乐居财经翻阅了7家样本房企发现
，金融街 、中交地产、招商蛇口的银行贷款利率，最低为1.6%，最高也仅为7.05%。

而金科股份 、阳光城、泰禾、荣盛推动等的银行贷款利率，最低为3.3%，最高却达到10%以上，为荣盛推动的11.07%  。

不过，银行向来有自己的风险判断 ，在稳健的国资，与经营不确定性较大的民企之间做出选择，无可厚非
。将来，国央企的融资优势 ，还将继续存在，而且不只是银行贷款，其他融资方法也是如此
。

因此 ，回过头看，“金融16条”中提及的国企、民企一视同仁 ，并不是说两种不同性质的公司能享有同等的融资体量与成本，而是要矫正之前银行过度的风险偏好，避免继续一刀切地忽略民企的融资需求。

据汇总，此次银行授信开闸，已有超过18家房企受惠。18家房企均为百强房企，其中8家为民企 ，10家为国央企 ，较为平衡 ，更体现了此次“一视同仁”的基调。

前期合计4000亿的保交付法规资金 ，更多拥护在项目层面 ，与此不同的是
，近期第二支箭、商业银行的万亿资金拥护，则更加聚焦于公司层面，表明供给端法规已向“既保项目 、更保主体”转变。

授信容易放款难

去年至今，在违约、暴雷如潮的地产圈内，银行等金融机构都绷着敏感的神经，这才有了广发银行宜兴支行申请诉前财产保全，请求冻结宜兴市恒誉置业
、恒大地产存款约1.3亿元或查封、扣押其他等值财产。

法院认为 ，广发银行宜兴支行以现状突发 ，不马上申请保全，将会使其合法权益受到难以弥补的损害为由，向该院申请诉前财产保全符合法律条例，便通过了这项申请
。此事轰动了地产圈。

不止广发银行，过去一年多以来 ，很多银行都翻脸不认人，与开发商撕破脸，将其告上法院。而“控地产”也成为银行新的方向，各家均在不同程度降低房地产投入。因为谁也不想总是过着“讨债”的日子
，为计提损失 、坏账而提心吊胆
。

但现在银行的态度在转变。先是3月
，招商银行
，兴业银行 、浦发银行、出行银行  、广发银行 、平安银行相继向地产“开闸放水”，积极回应监管层鼓励商业银行拥护房地产收并购的号召，方法除了供给并购贷 ，还有发行并购债券等 。

再到11月，六大行合计将为房企授信16550亿元 ，动作之密，力度空前。而此次银行万亿“大放水” ，相较于2008年的“四万亿”，此波仍以防范金融性风险为主
。

虽然“金融16条”特别重申对国有 
、民营等各类房地产公司一视同仁  。但是，业内人员表示 ，融资授信在房企间泾渭分明，很多房企甚至都没有“参赛”资格，因为银行投放贷款时，需要抵押物以及保证金。

但很多暴雷房企活到现在
，能抵押的早就抵押了，已经没有资产做增信了；就算能拿出手的抵押物也是残次品 ，而且现在抵押物价值缩水严峻 。一位出险房企内部人员透露 ，“银行开闸与我们并没有多大关系
，放宽融资的还是那几家优质房企 ，我们目前重心仍以保交付为主”

换言之，“金融16条”的初衷是与房企融资及化解债务风险及保交楼有关，防范金融风险扩散，而非拯救暴雷房企。就好比下雨了，这对田地中在旱季中存活下来的庄稼来说
 ，是好事。已经旱死的庄稼
，就没你什么事了。

另一边 ，哪怕有开发商领到银举措辄几百亿甚至上千亿的授信，但并不等于直接融资
，它只是初步评估可以借的额度 。

以往
，不少房企总部每年会与银行总部协定一个总授信额度 ，但实际贷款投放多少，就要看房企的实力和银行落实的现状 ，毕竟各家银行的风控标准和容忍度都不一样。

“有一家前二十开发商对外号称自己都有近千亿授信，但最后还是暴雷了 。可见授信容易 ，但并不意味能真正拿到钱。”业内人员表示。

如果真能有部分信用贷款落地，甚至能做前融来拿地
，不仅可以减轻房企现金流，还能激活土地市场 。但现在有种拆盲盒的感觉。“你并不确切知道你的盲盒里装的是什么。所以，看到钱来了 ，也许可以松口气
，但在将来的答卷里
，我们并不轻松。”在一些地产人看来。

眼下，万亿融资风向的到来  ，确实能减轻房企的偿债负担，这促使了地产股市 、债市有了“久旱逢甘露”的狂欢
。但也有不少人认为这场狂欢有待商榷。

因为房企靠的是销售回款
、融资“两条腿”走路，即使万亿放水
，能减轻目前的现金流难题，但假如楼市连续低迷 ，房企回款内生动力不足 ，再多的流程都白搭 ，而寒冬仍将连续 。