作者/吕泽强

随着首批支出类根本设施公募REITs正式落地，一只“后备役”的Pre-REITs也正式完成备案。

近日，爱华外汇代理百联股份发布公告，其设立的Pre-REITs基金已于3月12 日在中国证券理财基金业协会完成备案手续 。

据悉 ，该基金拟投向上海、长三角等核心地区的商业资产，而百联股份旗下的核心商业资产也刚好在此区位中 。该Pre-REITs基金的成立，有利于百联股份通过轻资产运营的模式扩展运维规模，并且提高其市场化运营水平
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并且，首批3只支出类根本设施公募REITs也正式上市，意味着支出类根本设施的退出渠道得到拓宽。

拟募资10亿元投向商业资产

据百联股份公告，其新设的Pre-REITs基金为上海百联国泰君安一号私募基金合伙公司（有限合伙）（即百联国泰君安商业Pre-REITs 基金 ，以下简称“百联Pre-REITs 基金”） ，由百联股份与国泰君安（601211.SH）下属国泰君安创新理财有限公司（以下简称“国君创新投”）、上海百联资产控股有限公司（以下简称“百联资控”）及其下属上海百联百世资产运维有限公司（以下简称“百联百世”）共同设立 。其中
，百联资控是百联股份控股股东百联集团有限公司全资子公司。

该基金的落实事务合伙人为国君创新投和百联百世，运维人为国君创新投 ，资产运维人为百联股份或关联方 。

在基金出资方面，百联Pre-REITs 基金方向认缴出资总额为10亿元 ，全体合伙人先行认缴出资总额4.5亿元
，其中百联股份认缴1亿元  ，国君创新投认缴2亿元，百联资控认缴1.49 亿元，百联百世认缴100万元。后续待种子项目确定后引入外部理财人完成基金扩募。

截至2月8日 ，百联Pre-REITs 基金完成首期实缴出资额 1000 万元 。

关于该基金的理财方向，EC外汇官网百联股份此前公告中称 ，将通过直接或间接纳购持有符合支出根本设施公募REITs要求的支出根本设施项目（社区商业、买东西中心、奥特莱斯等）的公司股权；留意出租率、租金良好且运营平稳、现金流充裕的核心资产或核心增值资产，区域聚焦上海、长三角核心都市、成都，以及不在上述区域但有特别优质项目的都市 。

百联股份表示，其作为Pre-REITs基金的理财人及运营商，将有助于其借助轻资产模式进行主力业态连锁拓展，提早锁定优质资产 ，进一步提高公司在商业零售领域的作用力和市场运维规模；并且参与市场化运作的基金运维及项目运维 ，也将有助于提高公司的商业运营运维水平，发挥核心优势，拓宽人才培养渠道。

百联股份旗下资产发行公募REITs已获反馈

从实际流程角度来看，Pre-REITs基金是REITs的前融端 。通过Pre-REITs基金，理财者可以提早进入具有发行公募REITs意愿和具有发行潜力的标的资产，参与资产的建设、运营等流程 。然后在时机成熟后通过公募REITs，或者是类REITs、资产整售等方法实现退出以获得溢价收入。

从曝光资料来看，百联股份旗下的商业资产就具有一定发行潜力 ，与百联Pre-REITs基金的投向要求也较契合 。据百联股份官网介绍 ，百联股份以百货商店、连锁超市、买东西中心、众汇代理奥特莱斯为核心业务，拥有总商业建筑面积超过600万平方米 ，经营网点遍布全国20多个省市超过5000家 。

据百联股份2023年半年报，多年来，百联股份围绕“立足上海
，辐射长三角
，面向全国”的总体规划，已经在上海乃至长三角形成区域性优势 ，与此并且下属门店所处地理位置优越 ，基本都处于所在都市核心商圈。

并且，百联股份也具有发行公募REITs的意愿。2023年7月12日 ，百联股份公告称，拟将旗下的上海又一城买东西中心项目作为根本设施项目申报发行公募REITs。该项目为华安百联支出封闭式根本设施证券理财基金，有关申请资料已向中国证监会、上交所提交，并正式获受理。2月8日，该项目已获上交所反馈 。

据百联股份2023年半年报数据
，上海又一城买东西中心有限公司的总资产规模为6.46亿元，2023年上半年薪资1.33亿元，净利润0.50亿元。

另外，百联股份此前以百联金山买东西中心和百联川沙买东西中心作为底层资产发行了一只类REITs产品 
，这也为百联Pre-REITs 基金提升了更多元化的退出渠道。

支出类根本设施退出渠道打通

随着华夏华润商业REIT于3月14日正式上市
，首批3只支出根本设施公募REITs（涵盖华夏金茂商业REIT和嘉实物美支出REIT）已全部成功上市 ，支出类根本设施的一个退出渠道正式打通。

与以往不同的是，支出根本设施公募REITs作为市场上新近的REITs品种，在上市首日并未受到过多追捧 ，目前二级市场处于观望阶段。

3只支出类根本设施公募REITs上市首日涨幅均较小 ，跟以往公募REITs上市首日普遍出现的大涨行情形成落差。据同花顺iFinD数据呈现，3只支出根本设施公募REITs首日涨幅在0.0435%到0.6714%之间，而目前市场上的33只公募REITs中，有13只首日涨幅超过了10%，9只首日涨幅超过20%。

目前 ，仍有一些商业REITs项目目前审查当中，除了百联股份的REITs项目外
，华夏首创奥特莱斯封闭式根本设施证券理财基金目前已获得上交所反馈 ，中金印力支出根本设施封闭式根本设施证券理财基金已注册生效，不久将可上市。

并且，还有上市公司也目前积极申报支出根本设施公募REITs。3月14日晚间，天虹股份发布公告，其拟以下属全资子公司苏州市天虹商业运维有限公司持有的苏州相城天虹买东西中心为底层资产，开展公募REITs项目申报发行工作，并委托中航基金、中航证券进行计划沟通、设计 、报批及发行等。该项目涉及的交易中，天虹股份将认购中航基金设立的公募REITs项目的34%基金份额 。