作者/刘宝丹

​紧紧捆绑在房地产身上的融资“禁锢”
，目前一层一层慢慢撕开
。

继信贷和债券之后 ，avatrade爱华外汇房地产领域的股权融资时隔多年再次进入人们的视野。在11月28日的发布会上，证监会第一次正式清晰了房企股权融资的具体方向，不仅允许房企实行重组上市 ，重启地产再融资，还将REITs和私募基金纳入范畴 。

至此，房地产领域在法规层面迎来平台性拥护 。国信证券认为，较此前的法规，本次措施清晰拥护和放开了房地产公司的重组上市和再融资需求，法规出现整体转向
，且放开程度高。

法规倾向也很明显，可以大体总结为两点，一是利用股权融资改良资产负债表 ，优质房企在更大程度上将获益；二是标的主要集中在存量资产，核心仍在于防范地产风险的进一步提升。

从风险程度来看 ，股权融资更甚于信贷和债券，不过，股权融资对于房地产的转型推动更具备长期价值和积极意义 ，但流程性也更趋复杂 。

目前，爱华外汇官方网站业内对法规能在多大程度上带来作用莫衷一是
。某上市房企董秘对和讯表示，之前不允许，现在能做了 ，地产并购重组会大幅提升。另一位出险房企主管人则表示 ，虽然法规上没有障碍
，AVA外汇代理但还要看市场会不会有匹配的机会
。

受此作用，今日地产股掀起涨停潮
，中交地产、中国武夷4连板，天房推动 、渝开发、卧龙地产等超20股开盘涨停。此外，万科A、新城控股涨停，金地集团、保利推动涨约10%。

股权融资“重启”

此次法规以答记者问方法推出，最关键的是重启涉房上市公司并购重组及配套融资。

这主要体现在三个方面：一是允许符合条件的房地产公司实行重组上市，重组对象须为房地产领域上市公司；二是允许房地产领域上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；三是建筑等与房地产紧密有关领域的上市公司
，参照房地产领域上市公司法规落实 ，拥护“同领域 、上下游”整合。

此次法规主要涵盖三类公司
，符合条件的房地产公司 、上市公司及上下游公司
。虽然涵盖面较广，但融资用途做了严格条例，即募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价 、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地 、开发新楼盘等 。

那么
，存量资产的规模究竟如何呢？曝光数据呈现，截至2021年年末 ，23家主要出险房企在手存货达5.7万亿元，即使剔除2.5万亿元合同负债已售物业对应存货，仍有不少资产需要通过资产转让 、项目出售方法盘活 。

“‘第三支箭’的出台进度略超我们的福汇官网预期 。”某券商首席地产解读师此前预计 ，领域将在民企完成债务重组之后再推动股权重组 。他认为，领域法规方向逐渐从容忍出清 ，到定向平稳信用预期，过渡至平稳地产平台。

对于一家上市公司而言，股权融资是一个关键的融资渠道。公司上市第一次发行股票 ，我们称为IPO，之后再次发行股票有两种方法  ，一种是配股，另一种是增发
。此外，股权融资还包括方针引资、资产拥护证券及特定收入权转让等 。

地产领域股权融资常见的方法是明股实债 ，真正的股权融资在目前依旧不太普遍。财务学者吴建斌在《财务运维的本质》中提到，此前领域可用的股权类筹资软件只有两类，一是境外IPO ，主要是到中国香港上市筹资
。二是发行股票购买资产，比如 ，2019 年7月 ，云南旅游就用发行股份和支付现金两种方法购买了华侨城的股权。

这源于监管层对地产股权融资的禁锢
。2018年10月，根据《A股上市公司再融资审查知识问答资料》 ，涉房公司的再融资通道就被终止 。更早之前的2010年 ，证监会叫停了房地产的重组上市。各种层面的融资收紧
，引发A股房企基本失去再融资作用
。

在这样的根源下，房地产有关公司面临融资困境，一方面
，诸如万达这样的民营房企近年来尝试A股上市
，但最后都未成功；另一方面，与房企产开发无关的业务，比如物业 、商业和物流等公司，只能在港股上市。

如今，这一禁锢被打破，房地产领域的股权融资之门再次重启 ，这无疑会带来新的变更 。

植信理财研究院资深研究员马泓表示，过去两年时间 ，几乎难有股权融资案例出现 ，此次法规变更可能意味着将来一个阶段，作为直接融资软件之一的股权融资再次重启作用，预计房企资金出处状况将连续向好。

永安期货认为，此次法规出台处理了近年地产上市公司资本运作的核心矛盾。

民企或被“混改”

虽然预期乐观，但在实际落实层面，能否顺利推动并购重组仍存未知。

根据此前经验，在逆周期推动并购面临较多挑战 。实际上
，去年底央行 、银保监会联合印发《关于做好核心房地产公司风险处置项目并购金融服务的通报》，鼓励优质房企按市场化原则并购出险房企项目，但结论并不如人意。

从法规本身来看，这次放开针对的是全领域，但能否接住还要看公司自身 。

“现在所有符合条件的房企都可以做，法规是对所有公司的。”某上市房企董秘对和讯表示，之前不允许股权融资，现在能做了 ，会有公司去做 ，地产并购重组肯定会大幅提升。

上述条件是指符合重组的条件，比如，重大资产重组所涉及的资产权属要清晰。上市公司发行股份购买资产也要满足要求 ，包括交易有利于提高上市公司资产质量 、改良财务状况和增强连续盈利水平，有利于上市公司下降关联交易、避免同业竞争等  。

招商证券认为 ，“符合条件”或为较优质房企
，并购方或实现强者恒强并获得上市地位 ，也为部分偿债压力较大的房企供给退出路径；此外，对于资产整合水平较强的全国型及部分区域型房企扩表无疑是利好 。

该机构进一步认为：“背后控股集团拥有其他涉房类资产的上市公司或更易达成集团内部资产整合
 。”

“并购重组和配套融资利好国企重组。”天风证券认为，该法规有利于国有公司做大做强，一方面 ，对资产进行整合重组上市，将有利于国有资产保值增值并提高经营效率，另一方面，把更多优质资产纳入国有房企体系 ，也符合扭转当前国企估值大幅折价的监管诉求。

去年底的市场化收并购推动效果欠佳 ，主要受民企负债
、资产质量
、项目费用和曝光市场拿地的横向比价效应等因素作用 ，难题更多源于买方 。天风证券认为
，近期 ，法规针对卖方债务展期和项目破产重整给予拥护
，并且从买方角度下降其对加杠杆收购的担忧，有利于促进优质项目的收并购进程 。

这也意味着，民企优质项目转让、不良资产出清的节奏有望真正迎来加速度 。并且，中国银河证券预计 ，经营平稳但由于领域资金趋紧而短期流动性紧张的房企 ，将率先脱困 ，迎来信用修复。

将来民营房地产公司或将走上混改之路 。一位出险房企主管人则表示，原来融资是处理项目交付难题 ，现在融资是处理公司层面的难题。“股权融资在法规上已经没有障碍，至于有没有成功的案例，要看市场会不会能有匹配的机会 。”

一位在港上市的房企总裁告诉和讯：“这些法规的主要方向是给已经出险的房企，尤其是上市房企被重组或收购的资金出处，一个清晰的拥护，为出险的上市房企整体重组化解风险给予资金渠道。”

他进一步表示 ：“国企即便混改民企，也是市场化行为，首先要确保风险可控且国有资产不损失；其次要有足够的资金，才能从整体层面混改民企 ，这就涉及负债承接和资产后续投入 。”

目前看，房地产市场还没有回暖
，在资产费用没有反弹的现状下，他认为，可能还需要谨慎监测 。

地产重构进行时

这次法规的一个很显著特征就是平台性 ，如果说
，房地产领域短期要处理资金困境，中期要优化资产负债表，那么长期的重任就是重构自身。

在证监会“新五条”之外
，很多人可能忽略的一点是转型推动，这是促进房地产市场盘活存量 、防范风险之外，最关键的落脚点，与此相对应的动作有以下两点
：

其一，从融资用途来看
 ，允许上市房企非曝光方法再融资
，引导募集资金用于法规拥护的房地产业务
，包括与“保交楼、保民生”有关的房地产项目
。此外
，还可用于财政适用房 、棚户区改造或旧城改造拆迁安置房产建设
。

以旧改为例，金融机构对主体信用要求较高，很多改造项目都只有经营权而非资产，这样的项目有时很难获得机构认可，因此，此前主要是社会资本参与 ，比如高和资本和愿景集团等公司。

今年4月
 ，愿景集团总裁仓梓剑对和讯表示，“银行以社区将来运营产生的现金流为依据供给贷款，这在以前是不可想象的事情 。”如今，上市房企的股权融资也正式向旧改敞开，这将极大盘活存量资产 。

其二
，从融资方法来看
，法规还条例，要积极发挥私募股权理财基金作用 ，设立不动产私募理财基金，引入机构资金，理财存量住宅地产、商业地产 、在建未完成项目、根本设施
，促进房地产公司盘活经营性不动产并探索新的推动模式。

自2018年以来
，中基协等监管部门针对地产私募基金运维趋严 
，备案要求连续提高。招商证券认为，此次拓宽不动产项目的股权融资渠道 ，引导过去的被动债性理财主动股权化，一定程度对冲短期市场化债券理财意愿下滑带来的缩表压力。

作为地产转型的关键落点 ，存量物业的运营价值被重申 ，将来有望在资本市场得到验证，而领域转型的另一个落点则是长租。

当前为保租房建设的关键期 。曝光数据呈现 ，住建部将在“十四五”期间建设筹集保养性租赁房产650万套（间） ，这需要大量的资金拥护。此次，法规第一次提及保养性租赁房产REITs常态化发行 ，努力打造REITs市场的“保租房板块” 。

法规还鼓励优质房地产公司依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行根本设施REITs ，或作为已上市根本设施REITs的扩募资产
。

无论是不动产还是保租房，法规的平台性拥护体现出对房地产领域长期推动的考量 ，这也是房地产领域在动态变更中所持续的方向 。

马泓表示，保养性租赁房产REITs等金融软件的利用
，将更好地发挥创新金融软件对房地产市场的长期拥护。招商证券也认为，法规打通不动产资管“募投管退”循环 ，使得具备出色运营水平的公司可以借助股权资金 
，尤其是长久期资金推动持有型物业
。

END