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作者 ·罗嘉欣

2025年上半年，深圳商业市场在“存量焕新”与“增量突破”中走出稳健步伐
。爱华外汇平台网址据赢商网不完全汇总，全市新增商业体量超40万㎡
，核心项目以差异化识别激活市场活力——既有20年老商场“改头换面”重获年轻人青睐，也有都市替换地标通过“产城融合+文化赋能”重构片区价值 ，更有旧有百货转型焕新
，共同演绎“老空间新生”与“新场景破局”的双重逻辑。

而就在近日，深圳湾万象城二期正式官宣“金秋璀璨启幕” ，为后海超级商圈注入新变量的并且，也揭开了下半年深圳商业“集中发生”的序幕——据不完全汇总
，下半年还将迎来超10个新商业体入市 ，除了即将于近期亮相的深圳大悦城 ，还有前海·华发冰雪世界
、怀德万象汇、湾区之眼、罗湖国贸SPRING、光艺人河COCOCity等 ，涵盖罗湖、福田 、南山 、宝安、光明等多区域，AVA爱华外汇平台商业版图连续向纵深拓展。

01.

商业新势力：

上半年“各显神通”

存量改造和都市替换引发留意

上半年深圳商业的关键词 ，非“焕新”莫属。7个新开业/替换项目中，4个为存量改造项目，3个为全新商业体，共同演绎“老空间新生”与“新场景破局”的双重逻辑。

//存量改造：老商业的“精准焕活”样本

存量改造并非简单的“翻新”，而是基于区位客群与商圈需求的“精准手术”。上半年深圳4个存量改造项目，通过差异化识别与业态重构，成功激活老商业的生命力。XM外汇平台

■in都市广场（原中信都市广场）——破而后立的“年轻化转型”

作为20年历史的“元老级”商业体，印力集团接手运营后开展闭店改造，历经近一年半焕新，于4月29日以“iN都市广场”全新资料回归。项目以“年轻力生活情绪场”识别 ，以“运动+社交+美食”模式重构公共空间价值 ：3万平方米的FUSION PARK（深圳最大户外运动公园）  、都市绿洲、劈酒街、湾区粮仓四大特色场景，涵盖潮流运动 、宠物社交、亲子生活与夜间支出，汇聚250+品牌，实现招商率97%、开业率95%的成绩 。

■PAmall（原PAFCmall，福田CBD）——地标商业的“焕新”样本

今年5月20日，位于深圳第一高楼平安金融中心楼下的PAFCmall正式更名为PA MALL 。华润万象生活自2023年6月接盘后 ，采取“边运营边改造”模式历时2年对项目进行的“深度焕新，包括空间布局与动线优化（打通中庭穹顶 、增设垂直扶梯，提高高区可达性等） 、品牌矩阵重构（零售占比提高，引入轻奢、高化香氛 、运动潮流品牌）、主力店与门头变更 。改造后，项目出租率达98.9%，以“高端商务+品质生活”构建福田CBD商务社交首选地 。

■老百货转型双案例
：南山海雅缤纷广场改造为3万㎡“潮购技术”主题的深圳首座京东MALL，以技术体验重塑年轻化标签；原新世界百货梅林店替换为新世界时代汇 ，转型品质社区商业中心，填补区域“家门口品质商业”空白 。

//都市替换：大型综合体的“片区价值重构”

都市替换不仅是空间改造
，更是片区价值的平台性提高。上半年两大代表性项目 ，XM外汇官网以“产城融合”与“文化赋能”，成为深圳都市替换的新范本 。

■蛇口太子湾——深圳都市替换的“滨海样本”

作为招商蛇口联合香港新世界打造的“湾区海洋门户地标” ，其核心商业板块Q2集中亮相  ，以“产城融合+文化赋能”重构片区价值，成为深圳都市替换的“滨海样本”。

K11 ECOAST（首阶段开放） ：依托270°海景长廊与“港口+文化+生态”复合基因，4.30首阶段亮相即展现强素材运营水平 ，以艺术展览（如陆扬
、露西·斯帕罗等展览） 、艺术装置（热狗巴士、剑龙雕塑等） 、高频文化活动（海滨文化节、海风艺术季）和特色品牌生态等商业素材，培育支出黏性等构建“艺术+自然+在地”的沉浸式体验场，成为深圳滨海商业的“破局者”。

太子湾villa街区
：作为蛇口滨海文化艺术区组团之一 ，以“低密滨海”为核心，8栋独栋建筑构成天然美术馆式空间，引入黑珍珠餐厅、户外集合店等特色业态 ，打造“看海喝咖啡+买手店探店+海边晚餐”的沉浸式微度假场景，开业即跃升为深圳“滨海生活方法”新地标。

■罗湖益田假日广场——老城区价值焕活的“烟火样本”

作为深圳17年都市替换巨著益田御龙天地综合体的商业核心，项目以“烟火气”激活老城区 ，精准捕捉深感两地客群需求
，打造“港人常来 、深人常往”的近邻式支出场景。开业2个月交出亮眼成绩单：首月客流200万人次、港客支出占比30%、会员超15万、100%招商率与95%开业率 ，成为老城区“商业激活”在地支出的典型样本 。

02.

第三季度聚焦

后海超级商圈“再进化”：深圳湾万象城二期官宣定档

随着深圳湾万象城二期官宣“金秋启幕” ，后海商圈正式进入“迭代2.0”阶段 。

空间联动
，后海商圈正通过连廊建设加速“空间缝合”——串联海岸城向海边延伸的深圳湾大街连廊（东延段即将完整呈现）、连接深圳湾万象城与周边写字楼的连廊（建设收尾） ，将来将实现“商场-办公-地铁”的无缝衔接，形成“步行友好型”商圈 。

作用替换，“商业+文化+总部”三大核心驱动——深圳湾超级总部基地向“全能型国际商务中枢”进化（总部大厦相继落成，更多世界500强总部聚集）
，后海商圈的作用边界进一步拓宽。

建设中的深圳湾文化广场

深圳湾文化广场的加速建设（计划今年亮相），更成为作用替换的关键引擎——其打造的文化场馆聚落（深圳湾美术馆、沉浸式剧院 、数字艺术中心 、创意学习中心） ，将与商圈内现有的高端商业
、星级酒店、奢华住区
、总部办公 、体育场馆、自然生态串联成网，最后形成“工作-生活-休闲”全场景涵盖的都市生态圈 。

作为后海商圈进化的“关键拼图”
，深圳湾万象城二期的“金秋启幕”不仅是项目自身的替换，更将促进商圈价值重构 。

二期倡导全新品牌主张「BAY TO LIVE」——以“从湾区出发”为锚点，倡导“BAY TO EXPLORE湾区纽带”“BAY TO ART艺文绿洲”“BAY TO LUXURY新奢体验”三大核心识别 ：

BAY TO EXPLORE：通过2公里空中慢行长廊“深圳湾大街”（即将完整呈现），串联深圳湾文化广场、滨海深圳人才公园等都市地标，成为“连接湾区理想生活”的纽带；

BAY TO ART：以四大文化场馆为载体，打造“永不落幕的艺术盛宴”，将来将承接世界级技术与艺文展览 ，让“艺术走进日常”；

BAY TO LUXURY：在一期已聚集国际顶奢品牌的根本上，二期将完善品类矩阵，引引入SMFK（国内新兴设计师潮牌）深圳首店、Brompton（英国折叠自行车品牌）中国首店
、HOKA（美国专业跑鞋品牌）华南旗舰店等多元旗舰，叠加On昂跑 、HONOR全球旗舰店 、可隆KOLON KRAFT旗舰店 、猛犸象深圳首店等首批亮相品牌 ，形成“首店财政+高端零售”的双重加持，为商圈注入年轻化活力 。

03.

下半年监测：10+新项目蓄势待发、都市商业格局再分化

据赢商网数据及新近项目动态，2025年深圳商业市场迎来“量质齐升”的关键年——全市计划新开26个商业项目 ，总商业体量达182.95万平方米 。其中，下半年将成为“主力战场”，多个标杆级项目
、特色商业体集中亮相 ，涵盖前海、宝安
、南山等核心区域 ，为深圳商业注入新活力。

■大前海“三核”发生：地标级项目领跑西部

作为深圳商业增量的“绝对霸主”，深圳西部（以宝安区为主）2025年预计有9个新项目入市 ，核心聚焦大前海“三核”——空港会展、前海-宝中
、前海-蛇口片区，促进区域商业能级跃升。

前海·华发冰雪世界（2025年第四季度） ：作为全球规模最大、国内落差最大的室内滑雪场，该项目总建筑面积33.93万平方米 ，涵盖10万平方米超雪中心 ，预计年吸引超千万游客 。除冰雪主题外，还涵盖FUNMIX办公、冰雪主题酒店 、星光庆典广场等多元业态 ，将成为前海会展新城“文旅+商业”新地标
。

华发冰雪世界效果图

深圳大悦城（2025年7月） ：大悦城控股在深圳的首座大悦城，位于前海宝中商圈 ，商业体量25万平方米。项目以“特区活力新潮向”为识别 ，打造云端雨林美馔社交场“星厨花园” 、潮流地下城“25青年时区”等特色空间，引入寰映影城全国新近旗舰店 、PARTYDAY MEGA全国旗舰店等主力店
，瞄准青年支出群体。

深圳大悦城即将开业

湾区之眼（2025年下半年） ：由深圳出版集团打造的13.1万平方米文化综合体，位于宝安中心区滨海绿轴东侧，与地铁5号线宝华站直通 。项目以“文化+公园”“文化+技术”等多元融合为核心，规划星空花园、艺术花园、湾剧场等主题空间
，布局阅读、艺术策展、非遗国潮等业态 ，方向成为粤港澳大湾区地标级文旅目的地。

湾区之眼效果图

怀德万象汇（2025年第四季度） ：华润万象生活在深圳的第二座“万象汇”
，位于宝安区福永街道怀德社区 ，总商业体量18万平方米 。项目规划入驻品牌近400个，以“宝安北标杆商业体”为识别，涵盖零售
、餐饮、亲子、休闲等全业态 ，将填补区域中高端商业空白  ，成为辐射周边10公里社区的“生活中枢” 。

■特色商业“小而美” ：多元形态填补都市空白

除地标级项目外 ，下半年深圳商业市场还将涌现一批“小而美”的特色商业体 ，涵盖存量改造 、社区型商业 、体育+主题商业 、滨海主题商业等 ，进一步丰富和拓展深圳商业的多元体验。

罗湖国贸SPRING：作为承载“深圳速度”历史记忆的地标裙楼商业调改替换项目，项目以“深港敢潮社交休闲商业中心”为识别，深物业集团斥资近1.8亿元改造 ，从硬件（如潮玩主题外立面）到软件（如首店品牌引入）整体替换
，项目计划引入深港联名潮牌集合店
、24小时精酿酒吧等特色业态，瞄准深港年轻客群
 ，有望成为罗湖“夜财政”新据点。

Alival新体汇 ：依托深圳体育场的区位优势，以“体育+商业”为核心识别，规划室内运动公园（含攀岩、飞盘等潮流运动） 、运动装备集合店、轻食能量站等业态 。项目与深圳体育场的顶级赛事（如中超、全运会）及演艺活动形成流量共振 ，方向成为福田“运动社交新地标”
。

黄木岗枢纽商业-深圳之脉 ：作为黄木岗地铁枢纽的地下商业新物种 ，以“绿色+枢纽+社区”为核心打破旧有地下空间局限 。项目通过下沉式广场、自然采光 、绿植墙等设计打造“地下绿色长廊”，联动笔架山公园形成“地上生态+地下活力”双循环；划分东区（运动零售/潮玩体验）、西区（医疗补给/生活服务）、南区（白领疗愈/品质休闲）三大主题区，重构地下商业价值
。

光艺人河COCOCity：星盛商业在深圳的第二座星河COCO City
，位于光明区核心 ，直连地铁6号线光明大街站。7万㎡体量以“生活趣味主张”为识别，融合买东西（区域首进快时尚品牌）、餐饮（网红轻餐+社区食堂）
、休闲（亲子乐园+剧本杀体验馆） 、休闲（24小时书店）等多元业态，打造光明居民“下楼即达”的一站式品质生活中心。

盐田特发滨海潮文化主题商业：一期2025年计划10月开业 ，作为深圳东部关键文旅商业项目，一期聚焦“最盐田”海鲜美食社交，引入广深品质酒楼、本地化高档海鲜餐厅（如盐田港现捞海鲜料理）、海景咖啡吧等，以“餐桌+海景”为场景，融合盐田渔文化展览 、渔民手作体验等，成为盐田“港城融合”的美食新名片  。